珍創富理財 - 房產現金流試算

輸入參數

房價 (Price)

總購入成本包含：房屋成交價、仲介費(2%)、代書費及相關規費。建議填寫『總取得成本』以精確計算投報率。

元

自備款 (Cash Equity)

= 房價 - 貸款A - 貸款B

貸款 A (主要房貸)

第一順位銀行房貸。台灣一般住宅約可貸 70%-80%。若為海外置產，需確認當地銀行成數限制。

金額

元

利率

年利率。台灣目前自用住宅地板價約 2.185% 起，非首購或第二戶約 2.4%-3.0%。投資客需保守估計。

年限

貸款總年限。常見為 20、30 年，少數條件優良者可達 40 年。年限越長，每月現金流壓力越小，但總利息越高。

年

僅付息期間 (Interest Only)

即『寬限期』。期間內僅需支付利息，不還本金。此策略可大幅優化前幾年的現金流 (Cash-on-Cash Return)。

僅付息年限 (Interest Only Period Years)

寬限期的年數，常見為 3~5 年。過了寬限期後，會開始本金攤還。

年

貸款 B (增貸/二胎)

利用原屋增貸或信貸湊出的頭期款。若您使用『全額貸款』策略（原屋增貸+新屋房貸），請在此輸入增貸金額。

金額

元

利率

第二筆資金成本。原屋增貸約 2.3%-2.8%，信貸則可能介於 2%-5% 或更高，請填寫加權後的預估值。

年限

增貸或信貸的還款年限。一般房貸增貸可達 20 年，純信用貸款通常僅 7 年，年限短會大幅吃掉現金流。

年

僅付息期間 (Interest Only)

即『寬限期』。期間內僅需支付利息，不還本金。此策略可大幅優化前幾年的現金流 (Cash-on-Cash Return)。

僅付息年限 (Interest Only Period Years)

寬限期的年數，常見為 3~5 年。過了寬限期後，會開始本金攤還。

年

月租金

每月『總租金』收入。建議參考實價登錄或租屋網同社區行情，並採取保守估計（例如打 9 折）。

元

空租率

預期房屋閒置比例。一般長租建議設 5% (約每年空窗 2-3 週)；若做短租或 Airbnb，建議設 20% 以上。

持有成本

持有期間的隱形成本。包含：房屋稅、地價稅、火險、管理費、修繕費及代管費。新大樓通常較低 (10%)，老屋修繕高 (15-20%)。

折現率

折現率 (WACC)。即『您要求的最低年化報酬率』。若 NPV > 0，代表此投資贏過您的預期。建議設定 5%-8% (約等於股市長期平均回報)。

持有年限

預計持有幾年後會賣出？通常設定 5-10 年，用以計算最終的資本利得 (Capital Gain)。

年

賣出價

N 年後的預期出售淨額。建議扣除預估的『房地合一稅』與 4% 仲介費，這樣算出來的 IRR 才是真實放進口袋的獲利。

元

計算結果

WACC (資金成本)

加權平均資金成本 (Weighted Average Cost of Capital)。這是您借錢投資的平均利率成本。

--%

淨現值 (NPV)

Net Present Value。將未來的所有現金流折算回今天的價值，再減去投入成本。若大於 0，代表此投資能創造超額利潤。

現金報酬率 (CoC)

Cash-on-Cash Return。計算公式：年度淨現金流 / 實際拿出的自備款。這是最直觀的「現金」投報率。

--%

內部報酬率 (IRR): --%

每月淨現金流

每個月收租扣掉所有支出與房貸後，真正放進口袋的錢。正值代表被動收入；負值代表需自行補貼。

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房產現金流 & NPV 試算器

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